La empresa debe 5.200 millones de euros y, de ellos, 4.000 millones corresponden a un sindicato de 45 bancos acreedores.

Como casi siempre en estos casos, tanto en España, como en el resto del mundo, la duda surge en torno a si el Estado debe salir en ayuda de empresas de esta dimensión (por las repercusiones colaterales, sobre clientes, acreedores, accionistas, el mercado en general, etc,..., que un concurso de acreedores de emprersa de este tamaño tiene), o por el contrario, el Estado no debe intervenir.

La propia Administración de USA, al acudir en ayuda de Bearn Stearns, sentó un peligroso precedente para el sistema financiero y para la imagen de EEUU como cuna del liberalismo económico. Este precedente no ha tardado en verse replicado con Fannie MAe y Freddie Mac y, ¿vendrán mas...???

No cabe duda de que asimir los errores y problemas de empresas privadas con dinero público no hace más que incrementar la carga soportada por todos los ciudadanos y, probablemente, hay otras inversiones más rentables, en términos de ayuda a la economía nacional, que la mera ayuda a una empresa privada

En teoría, los activos de Martinsa Fadesa valen alrededor de 11,000 millones de euros, frente a la deuda de 5.200 millones de euros, entonces, ¿que otras fuerzas actúan forzando el concurso de acreedores??. Hasta que punto son también culpables los 45 bancos que concedieron créditos cuando la situación ya no parecía tan clara entonces???

Como bien señalaba a finales del año pasado Carlos Vela, ya ex-consejero delegado de la empresa, el modelo de la empresa era impecable y decía "En todos los años de mi vida profesional, nunca he visto un negocio como este....". Lo que parece que no tuvo en cuenta es que era un modelo impecable para ciclos expansivos de la economía y del negocio inmobiliario pero, ya hemos visto que no lo era cuando la economía se da la vuelta y entramos en un parón como el actual.

A finales del año pasado no se podía ya haber previsto esto????? Cuando menos, por los signos que ya se vislumbraban, parece una falta de visión, de responsabilidad y de medida del riesgo

Parece que todavía no hemos visto el fondo, quien será el próximo en caer??

En los momentos de incertidumbre, como el actual, es fundamental reflexionar sobre los principios fundamentales y conceptos que soportan la actividad inmobiliaria. Hemos vivido unos años tan frenéticos que el día a día nos ha hecho perder perspectiva y visión a medio plazo, a la vez que recuerdo de dónde venimos. En este sentido planteo cinco interrogantes y una reflexión sobre la situación actual.

En los últimos años se ha sofisticado tanto el sector que la actividad relacionada con los inmuebles tiene enfoques muy distintos si se ve desde la óptica del producto, de la localización, de los operadores, de los capitales o las demandas.
Lo que puede ser una crisis para los promotores es una oportunidad para la demanda, y lo que se percibe como una contracción de las financiaciones abre la puerta a mejores rentabilidades a los recursos propios. Hay zonas del mundo donde se terminan los ciclos y hay otros donde se abren. Hay segmentos de productos que se agotan y otros que ofrecen mejores posibilidades de inversión.
En resumen, se puede hablar de crisis de residenciales en España para los promotores o entidades financieras pero a la vez existen enormes rentabilidades a ganar por las inversiones en Rusia o Turquía en el desarrollo de centros comerciales poco apalancados.

2. ¿Se puede hablar de un solo “Sector Inmobiliario?

¿Habla de inmobiliario un promotor de pisos, un “trader” de REIT o un analista de una cotizada?. Evidentemente si, pero lo que le interesa a cada uno del sector es completamente diferente. Todo esta relacionado, pero hay un “nivel de tecnología” tan específico para todos los operadores del sector que es prácticamente imposible homogeneizar toda la información en relación con cada materia, y de hecho se trabaja de forma bastante independiente.

En el gráfico adjunto se pueden observar perspectivas de inversión por tipo de activo, y se percibe la multiplicidad de alternativas tanto por producto, como por localización geográfica o por formato de inversión.

3. ¿Cómo es la relación Mercados Financieros-Fiscalidad y Producto Inmobiliario por Localización?

El componente local, característico del sector, tiene una doble vertiente: Los inmuebles se encuentran localizados en un determinado país y sujetos a su legislación, y por otro lado los vehículos de inversión tienen sus propias reglamentaciones y fiscalidades. Las posibilidades son casi infinitas y la competencia es global pero sujeta a las peculiaridades locales. (por ejemplo: Fondos de un país con fiscalidades reducidas comprando activos en otras localizaciones con seguridad jurídica).
Además, y como puede observarse, en los siguientes esquemas, los diferentes estilos de inversión se adaptan a los mercados según el momento de ciclo en el que nos encontramos.

4. ¿Hay Parámetros artificiales que distorsionan los diferentes Mercados Inmobiliarios?

Uno de los grandes problemas del sector en su opacidad es la información. Desde hace algunos años instituciones como IPD (Investment Property Databank) o ULI (Urban Land Institute) están haciendo un esfuerzo loable por dar datos homogéneos que hagan más transparentes las estadísticas para los diferentes países.

A pesar de estos avances siguen existiendo dos lagunas en la homogenización de datos que distorsionan la percepción de los mercados: La valoración de activos y la contabilidad. Las legislaciones son distintas en cada país y los criterios son demasiado “interpretables”. Muchos de los excesos del sector se deben a valoraciones agresivas o contabilidades creativas. Las nuevas normativas contables y los criterios de la Royal Institution of Charterd Surveyors (RICS), aplicados en cada vez en más países, vislumbran mejoras a medio plazo.

5. ¿Es posible todavía la innovación y creación de valor en el sector?

Sin ninguna duda. Hemos vivido años de sofisticación en la organización de operaciones donde el punto de vista jurídico-fiscal, financiero y de gestión del producto. Hoy es inconcebible no trabajar con equipos de abogados, fiscalistas técnicos, financieros y expertos de mercado en cada proyecto que se desea abordar.
En cualquier caso, se ha perdido visión de conjunto. En estos momentos están apareciendo nuevos modelos de negocio más flexibles, más mutantes y con mayor grado de adaptación a las circunstancias.
Frente a los fondos tradicionales (con organización modelo ejército) aparecen vehículos innovadores (con filosofía de guerrilla) con capacidad de atacar objetivos concretos con medios reducidos pero con mucha “tecnología inmobiliaria”.

Y ANTE ESTE PANORAMA, Y EN ESTE MOMENTO DE INCERTIDUMBRE ¿QUÉ PODEMOS ESPERAR?

El sector inmobiliario es una alternativa real para la inversión de capitales. Este proceso es irreversible. Lo que ocurre es que el dinero necesita nuevas “seguridades” que hagan olvidar el efector del miedo psicológico que han generado las hipotecas sub-prime. Los “generadores de producto inmobiliario” “deben asumir este reto, y para ello sólo hay una alternativa: “bank to basis”. El real estate se soporta en dos pilares: Localización y demanda. Es lo primero que se debe gestionar. En España nos hemos olvidado los últimos años de estos principios promoviendo en sitios insólitos y sin demanda que respalde los desarrollos.
Para que el mercado español vuelva a ser competitivo fuente a otros destinos sólo queda una solución: Ajuste de precios adecuado a la localización. Como dice el profesor César Barrasa :”Es imposible pensar que el m2 de vivienda nueva en Villaverde (Madrid) sea más caro que en el mejor barrio de Berlín……”•

Alemania parece consolidarse como la favorita de un mercado de inversión, en el cual la restricción en el mercado del crédito es cada vez más notable. Así se desprende, por ejemplo, de un primer análisis de la consultora Ernst & Young Real Estate GmbH, considerada como un barómetro de inversión, que ha realizado una encuesta entre 100 inversores clásicos, donde se encuentran fondos de inversión abiertos, cajas de pensiones, empresas inmobiliarias, y otros gestores interesados del sector. El 70% de los mismos considera Alemania como un destino todavía atractivo para la inversión, e incluso el 90% de los encuestados lo define como mucho más interesante que el resto de plazas en Europa.

No obstante, tal juicio de valor lo es simplemente a efectos de comparación. Por que el contexto a nivel mundial en el sector inmobiliario ha empeorado considerablemente. En EEUU ha estallado la crisis inmobiliaria, se detectan considerables descensos en el precio de los inmuebles, lo que ha arrastrado consigo a numerosas entidades financieras. La caída del PIB americano, el notable empeoramiento de las expectativas macroeconómicas, así como los descensos mencionados, han provocado impagos en numerosos préstamos hipotecarios y la interrupción de las titulaciones, instrumento que permitía a los bancos la venta de derechos de crédito, descargando asimismo tal riesgo de sus balances. Tal situación ha provocado un fuerte endurecimiento de las condiciones de acceso al mercado de crédito. Por ello, los bancos tienden solamente a realizar préstamos en caso de existir un aumento notable de las garantías exigidas. Se presta, pero sólo a aquello que aporten las precauciones pertinentes, y que normalmente no suelen ser los que más lo necesitan.

Se acabaron las alegrías de años precedentes. Y por ello, el enorme descenso constatado de las tradicionales inversiones de alto grado de apalancamiento, realizadas especialmente por los Private Equity, que revolucionaron al alza los precios. La entrada de inversores de perfil más conservador, aquellos que posean una fuerte estructura de capital propio, serán los nuevos actores en este mercado. Podrán competir en precios y obtener rentabilidades muy aceptables, hasta ahora bastante difíciles, por la fortísima competencia de dichos Private Equity, cuyo altísimo grado de endeudamiento les permitía ofrecer precios mucho más altos.

En tal contexto se está produciendo ya una subida clara de las rentabilidades iniciales, estimadas en valores cercanos al 5% en zonas prime para inmuebles terciarios de primera clase y de 100 puntos básicos en las zonas medias. Y suben también las rentas de alquiler, como estima el estudio más reciente de DEGI Resarch, uno de los gestores de activos inmobiliarios más importares de Europa. Razones que confieren al mercado alemán una premisa de mayor estabilidad. De ahí que pueda presentar parámetros de valoración mucho más ajustados y realistas, al haber existido una oferta mucho más restringida de producto inmobiliario. Recordemos que en Alemania se han construido, por ejemplo, una tercera parte de las viviendas que en España. Y las rentas máximas de alquiler en las zonas prime de las ciudades alemanas más demandadas, se debaten en una banda máxima con valores medios de las mismas entre 20 y 25 EUR/m2/mes. Magnitudes irrisorias si se compara con las de otras ciudades europeas. Un escenario de rentas a la baja que ya comenzó a principios de la década pasada.

Porque no olvidemos el desarrollo histórico de precios de los últimos años, clave para entender y detectar los procesos de sobrevaloración ocurridos en los mercados internacionales. Frente al estancamiento de precios en Alemania, las subidas repentinas experimentadas por países como Gran Bretaña, Francia, Irlanda y España. Las posibles burbujas y excesos que se han cometido en estos países distan enormemente de la paralización por la que discurrió el mercado alemán, que ya superó su particular “vía crucis”, traducido en la brutal crisis inmobiliaria acaecida en el transcurso de los años noventa.

En el año 2008 se espera evidentemente un ajuste en el mercado alemán de la inversión. Estimaciones recientes (DEGI) estiman una bajada de las transacciones, que podría oscilar entre el 10 % y el 25% del volumen cifrado en el año 2007. Tal descenso se encuadraría en el marco de un lógico aumento de rentabilidades, con poca probabilidad de fuertes caídas de precios, y desligado de una extrapolación cuantitativa de los excesos que se hayan podido cometer en otros países del entorno. Una cierta seguridad, si se escogen los emplazamientos adecuados. No obstante será el cuadro general macroeconómico y el desenlace final de la crisis de liquidez bancaria lo que marque las pautas fundamentales del comportamiento de los mercados.

Rafael Moneo Abreu.
Blog Real Estate, 17 Marzo 2008

• Inmobiliarias cuya núcleo principal de actividad reside en las actividades de tenencia y administración de un cartera de inmuebles, y cuyos ingresos fundamentales provienen de las rentas de alquiler y/o aquellos derivados de los cambios patrimoniales en la constitución de la cartera (posibles plusvalías en compraventas que alteren su composición). Este tipo de empresas se engloba desde el punto de vista inversor dentro de las conocidas formas indirectas de inversión inmobiliaria, compitiendo directamente como alternativa con las estructuras tipo REITs y aquellos fondos inmobiliarios, tanto abiertos como cerrados, que tengan actividad preponderantemente tenedora de inmuebles (en general, la mayoría de ellos).

• Inmobiliarias de tipo “combinado”, es decir aquellas que realizan tareas de gestión patrimonial junto con actividades de promoción y desarrollo de suelo en algún eslabón o en toda la cadena de valor asociada (desde la compra en estado rústico hasta la comercialización final de una promoción). En este segmento se encuentran la mayoría de empresas inmobiliarias españolas, especialmente aquellas que tienen un alto volumen de actividad o se han diversificado en líneas de negocio. Es evidente que el riesgo de exposición a situaciones de carácter cíclico de cada una de ellas es proporcional al porcentaje de actividad promotora. En este apartado se incluirían aquellas empresas puramente promotoras, y como ejemplo adicional, la multitud de pequeñas sociedades que se dedican a ejercer una única actividad.

• Un tercer tipo, podría quedar definido por empresas diversificadas, cuya actividad inmobiliaria es un pilar importante de la misma, no siendo la única, existiendo asimismo participaciones activas y/o pasivas en otros sectores. Los sectores más compatibles con la actividad inmobiliaria podrían ser la construcción o la gestión de infraestructuras. Ejemplo de tal difusión de actividades es la alemana Hochtief, constructora originaria, pero con una importante división de promociones, Facility Management y gestión integral de proyectos (PPP). En este apartado también podríamos incluir determinados conglomerados españoles en su política de diversificación sectorial, como Sacyr Vallehermoso.

Para obtener un criterio de valoración de referencia nos referiremos en primer lugar a las empresas puramente patrimonialistas, cuyo valor objetivo tenga una referencia directa con el valor de mercado de los activos que la componen. Por ello el parámetro más común de valoración en el conocido como Net Asset Value (NAV), que se calcula de la siguiente manera:

Valor de mercado del los activos inmobiliarios en cartera + valor de otros activos en cartera -- totalidad de los pasivos exigibles

Otra forma de cálculo, obtenida directamente de la presentación en el pasivo del balance es:

Fondos propios + Plusvalías latentes

La ventaja de tal parámetro es la de comprobar si tal empresa inmobiliaria cotiza con descuento o con prima respecto al valor de sus activos. La desviación sobre tal valor permitirá evaluar determinados aspectos como la calidad y eficiencia de gestión, criterios de apreciación por parte del mercado de la estrategia seguida o el potencial de revalorización de los activos existentes.

Es importante destacar cómo efectuar la valoración en caso de estar inmersa la sociedad a valorar en otros campos de actividad, distintos de la pura tenencia patrimonial. A este apartado, así como a la interpretación más exhaustiva del parámetro NAV nos dedicaremos en siguientes artículos.

¿Por qué puede estar una empresa inmobiliaria cotizando por debajo del valor neto de sus activos? ¿Es lógico que tal situación ocurra de forma sistemática?

Rafael Moneo Abreu.
Blog Real Estate, 2 Enero 2008

Así pues, el ajuste suave previsto por algunas empresas del sector y por el Gobierno, parece que no será tan suave. El volumen de venta de pisos se ha reducido un 70% con respecto al año pasado y, las grandes inmobiliarias, representadas por el G-14, constatan que la venta de pisos cayó en más de un 30% desde agosto, lo que supone más que duplicar el descenso ocurrido durante la primera mitad del año.

Según el Secretario General del G-14, Pedro Pérez, esta caída viene propiciada por un proceso de ajuste de oferta y demanda en el que los promotores han dejado de comenzar obras, ante la dificultad que encuentran para vender las que ya tienen en el mercado. En éste contexto, añade Pérez, lo normal es que se destruyan alrededor de 250.000 empleos durante los próximos dos años por efecto del la paralización de las nuevas promociones.

Por otro lado, entre enero y septiembre del 2007, cesaron un 140% más de empresas de intermediación inmobiliaria que en el mismo período del 2006, dato que nos abunda en la dificultad existente para comprar y vender viviendas

Nada que decir con respecto a la tasa de morosidad de las hipotecas que comienza a notarse en un mercado, el español, en el que tradicionalmente éste ha sido uno de los elementos que mejor ha funcionado, tanto por el buen hacer de la banca, como por la escrupulosidad del español hacia el pago de la hipoteca, al que siempre han dado una gran prioridad.

Todo este número de noticias, más o menos negativas, nos indican que el futuro cercano no se presenta demasiado optimista, ni para las compañías constructoras, ni promotoras, ni para las financieras, ni, por supuesto, para los sufridos consumidores pero, como siempre, habrá quien vea la botella medio vacía y, por el contrario, quien la vea medio llena y, dependiendo del cristal con el que se mire, surgirán fortalezas y oportunidades, o miedos, frustraciones y debilidades.

Yo, como siempre, tengo fe en nuestras empresas y empresarios que, aplican la flexibilidad, inteligencia y buen hacer para sobrevivir en situaciones difíciles. Ya estamos viendo alguno de sus movimientos para hacer frente a la crisis que, si no está ya aquí, no tardaremos en verla.

Quiero aprovechar la ocasión para desearos a todos unas FELICES NAVIDADES Y UN ESTUPENDO AÑO 2008

La baja oferta es asimismo consecuencia de la estabilidad que ha presentado precio promedio de la vivienda en Alemania en los últimos diez años, mientras que en otros países los incrementos análogos llegaban incluso a dos cifras porcentuales por año. Y en la realidad actual el mercado alemán de la vivienda atraviesa una clara tendencia de subida de rentas. Si tal proceso de consolidación continuase, ante fuertes subidas de la demanda, se producirán sobrecalentamientos de precios en el mercado de la construcción de nueva planta. Porque no olvidemos el funcionamiento peculiar del mecanismo de oferta y demanda en este sector: la rigidez de la oferta es consecuencia del lento proceso asociado a la producción en el mercado de la vivienda nueva. Por ello, la oferta siempre tiende a actuar con importantes retrasos frente a la nueva demanda existente.

El interés de este análisis radica en la posibilidad de detectar cambios de tendencia. Y por ello, una oferta tan baja en un contexto de recuperación macro es un claro objeto de especulación sobre cuál será el desarrollo futuro de precios en el mercado alemán de la vivienda. Parece lógico pensar que un incremento de la demanda podría provocar enormes tensiones en la subida del precio de los inmuebles. Tal consideración es válida a nivel macroeconómico, ya que determinadas limitaciones en la legislación, como una ley de arrendamientos totalmente obsoleta, o la restricción temporal de las subvenciones a la compra de vivienda nueva, ejercen un fuerte contrapeso a la inversión en vivienda nueva. Por ello no es tan fácil que se traduzca de inmediato el proceso de recuperación de rentas en compras futuras. Y añadir las enormes diferencias interregionales que van surgiendo, como consecuencia de las distintas expectativas demográficas en las diferentes zonas del país.

Porque a nivel ya puramente anecdótico, señalar que la construcción de nueva planta en Alemania se encuentra en un mínimo histórico, incluso desde la segunda guerra mundial. En el año 2006 se construyeron únicamente 250.000 viviendas, cifra claramente inferior a las necesidades de mercado. Para el 2007 se espera incluso un descenso de tal cifra, lo que para muchos expertos del sector da lugar a retomar la idea de la necesidad de implementar masivos cambios en la legislación y en la política de subvenciones, con el simple objetivo de atender las futuras necesidades de demanda. La combinación resultante entre oferta en mínimos y aumento de rentas puede ser un cóctel explosivo para el inversor. Como decía Toynbee, esta nación siempre ha respondido a los retos históricos. ¿Será la vivienda, concebida ésta como una de sus vertientes macroeconómicas, una excepción? En próximos capítulos analizaremos con más detalle los aspectos más favorables y más limitativos de este mercado de enorme interés.

Rafael Moneo Abreu.
Blog Real Estate, 21 Octubre 2007

Como todos los años, el objetivo del Foro es el de servir de punto de encuentro y de debate, para representantes, tanto de la Administración Central, como de las autonómicas; así como, para los directivos de las principales empresas que operan en el sector, para tratar los temas más de actualidad y para compartir experiencias que enriquecerán el conocimiento de todos los participantes en el Foro

Algunas de estas cuestiones que se analizarán son:
• Cuales son las previsiones y tendencias del mercado de la Vivienda y
la situación inmobiliaria en España.
• Cuales son las tendencias en las estrategias de las inmobiliarias líderes.
• La visión multisectorial de la evolución de la demanda y la oferta. Los
necesarios cambios en las estrategias para dar respuesta a nuevas
tendencias.
• Como plantear una estrategia de crecimiento en el mercado
internacional.
• Los Cambios legislativos y su impacto en el sector.
• Los Movimientos corporativos: fusiones y adquisiciones que se están
produciendo en el sector inmobiliario.
• La internacionalización de la inversión.
• La salida del capital español al extranjero y la llegada de capital
extranjero a nuestro país.
• Visión estratégica de los beneficios de la sostenibilidad como factor
que contribuye a la generación de valor para la empresa.
• El sector inmobiliario español desde la perspectiva de la banca española
y extranjera.
• Qué nuevas fórmulas hay de financiación de operaciones inmobiliarias.
En un momento como el actual es esencial conocer las opiniones y
posicionamiento de los agentes implicados que participarán en este
VI Foro Inmobiliario.

OS ESPERAMOS a todos aquellos que tengais interés en el sector

Para más información: Foro Inmobiliario

El análisis de las conclusiones del estudio revela cifras enormemente significativas. Y no olvidemos poner en contexto tal estudio. Las turbulencias de los mercados de la inversión acaecidas en los últimos meses han hecho del sector inmobiliario el protagonista estelar del 2007, cuya valoración ha sido puesta en entredicho por las entidades financieras. Como ejemplo, las fuertes correcciones sufridas a nivel mundial de las empresas inmobiliarias cotizadas o los productos tipo REITs.

El estudio muestra una comparativa entre las construcción de viviendas de los distintos países europeos. El ratio utilizado es el número de viviendas construidas anualmente por cada 1000 habitantes, y referido al año 2006. En Alemania, tal ratio asciende a 3, frente a valores muy deferentes como los de España (16) o el vencedor, Irlanda, con la altísima cifra de 21,3. Tal ratio puede ser utilizado para detectar posibles desviaciones futuras de oferta y demanda en el mercado de la vivienda de los distintos países, mediante el análisis y la comparación de las enormes diferencias existentes en un entorno económico similar y sometido a condiciones de financiación equivalentes.

En definitiva, pueden extraerse conclusiones acerca de qué mercados podrían presentar mayores excesos de oferta, especialmente, si las condiciones que han auspiciado el enorme “boom” comienzan a relajarse. Nos referimos con ello a la subida de los salarios reales, las expectativas de tipos, una menor liquidez en el mercado, o el incremento demográfico futuro. Es lógico pensar que etapas de incertidumbre en el crecimiento económico ralentiza los factores que han provocado altas ofertas en el mercado de la vivienda. Y el exceso de producto conduce inexorablemente a una bajada del precio del bien en cuestión. El departamento de estudios del Deutsche Bank identificaba, según un estudio publicado a finales del 2006, precisamente a España e Irlanda como los países más vulnerables a sufrir una corrección de precios en caso de acaecer una etapa de enfriamiento macroeconómico.

¿Cómo enfocar la comparativa entre los países? ¿Cree el lector que la baja demanda de producto inmobiliario en Alemania puede ser estructural? ¿Cómo puede interpretarse una oferta tan baja en relación a la evolución futura de precios?

Rafael Moneo Abreu.
Blog Real Estate, 14 Octubre 2007

La teoría estratégica asociada a la premisa anterior es parte integrante del concepto de gestión conocido como „Corporate Real Estate Management” (CREM). Se define como aquella forma de gestión inmobiliaria enfocada desde un punto de vista activo, estratégico y orientado a la consecución de objetivos generales. A su exposición nos dedicaremos próximamente. La venta de inmuebles se puede interpretar como una forma de optimizar el valor añadido de los activos inmobiliarios, considerando los mismos como parte integrante de la gestión estratégica. Financieramente tales operaciones suelen buscar reducir un abultado pasivo en el balance. Y mejor aun si se realizan cuando existe una elevada liquidez en el mercado de la inversión, el momento más adecuado para realizar tal tipo de enajenaciones. Con ello, los bienes inmobiliarios contribuyen al saneamiento financiero de la compañía o a la generación de fondos para la realización de ambiciosos planes de inversión o expansión de carácter estratégico.

El caso de la multinacional Carrefour, sin embargo, ha sorprendido por el diseño de la operación. Detonante fundamental, las exigencias de un socio minoritario, el denominado “Blue Capital”, una Joint Venture formado por el presidente de LVMH, el multimillonario Bernard Arnoult, y el fondo de inversión “Colony Capital”. En total ambos reúnen un 9,1% de la estructura accionarial de Carrefour. Su intención: sacar a bolsa el paquete de inmuebles en propiedad o la venta a un inversor.

Hasta tal punto, nada parece llamar la atención de tal estrategia corporativa. Tradicionalmente Carrefour ha sido tenedor de una importante cartera de inmuebles en los cuales ejercía su actividad. No olvidemos que para las cadenas de distribución, la estrategia de tenencia en propiedad puede resultar un punto básico en el control de su actividad, puesto que asegurarse una localización adecuada es un apoyo fundamental para tener garantizados los mejores puntos de venta. En este sentido recordemos la venta masiva de inmuebles ocurrida hace dos años del grupo de distribución alemán Karstadt (hoy re-denominado como Arcandor). Dificultades extremas provocadas por la debilidad coyuntural y errores estratégicos del pasado sólo encontraron solución mediante la enajenación masiva de una cartera inmobiliaria en propiedad. Tal medida fue la tabla de salvación del grupo distribuidor, que pudo sanear el abultadísimo pasivo, establecer un plan de reestructuración y centrarse exclusivamente en aquellas actividades comerciales que le generaban valor a largo plazo.

No obstante, el plan presentado para la venta de inmuebles en Carrefour parece tener otras connotaciones. En vez de realizar un plan estratégico de venta completa de una cartera de activos, las intenciones parecen quedar limitadas a la colocación o venta de una parte minoritaria de la misma (en torno aproximadamente al 12% de los inmuebles del holding). Recordemos, a modo de ejemplo, el anuncio reciente por parte de los dos mayores bancos españoles de enajenar la totalidad de su cartera, manteniendo excepcionalmente algunos inmuebles en propiedad. En general se podría predecir, que tal volumen minoritario hace dudar asimismo del convencimiento de la operación por parte del actual equipo directivo, que ya se ha visto obligado incluso a reconocer públicamente sus diferencias con la misma y la presión recibida por parte del accionista antes citado. La cuestión a resolver es si tal actuación responde al comienzo de un giro estratégico, impulsado en este caso por parte de un grupo minoritario, lo que sería el preludio de un plan de venta mucho más ambicioso, o la obtención de una liquidez adicional para el accionista, mediante la dotación de un dividendo extraordinario.

Fundamental será analizar cómo la posesión de los inmuebles aporta valor a la estrategia del grupo distribuidor, en los términos anteriormente citados. Es decir ¿peligra la posesión de liderazgo de Carrefour si se desligase de los mismos? Porque desde el punto de vista de la obtención de liquidez la maniobra no está exenta de sentido. No olvidemos que el actual momento de venta, sí parecer ser cercano a obtener un elevado precio por tales activos. Pese a las turbulencias existentes en la actualidad y a la dificultad todavía no resuelta en los mercados de crédito, hasta el verano de este año se han obtenido cifras record de transacciones inmobiliarias en el terciario europeo (informes actualizados de las grandes consultoras así lo indican). Las rentabilidades obtenidas en inmuebles ocupados por inquilinos de alta calidad están en cifras mínimas históricas. Y no olvidemos que habrá todo tipo de estrategias desde el punto de vista inmobiliario, de gestión, transformación y reutilización de activos, pero el verdadero éxito se consigue, si se diseña y realiza tal transacción en el momento adecuado del ciclo, donde el precio de venta sea lo más alto posible. Si Karstadt hubiere esperado dos años y no hubiese tenido que realizar la venta masiva en condiciones de primera necesidad, la operación hubiera sido “redonda”. En este sentido, y si hay inversores esperando con exceso de liquidez, Carrefour puede optimizar el momento de venta. La cuestión pendiente es ya la cuantía de la operación.

¿Cómo enfoca el lector este tipo de operaciones de enajenación de activos inmobiliarios? ¿No se podría perder un margen adicional importante si los inmuebles en posesión siguieran subiendo de valor? ¿Es imprescindible para una empresa de distribución la posesión como estrategia de control de los puntos de venta?

Rafael Moneo Abreu.
Blog Real Estate, 9 Septiembre 2007

Ante una situación así, las empresas españolas no han tenido más remedio que plantear estrategias de crecimiento, en un mercado y ante unas exigencias ante las que, ganar tamaño es absolutamente necesario. Nuestras empresas, viendo esta necesidad, se han decidido por la compra de otras, salidas a bolsa o lanzamiento de opas, como paso previo al salto hacia la internacionalización, para conseguir llegar a tiempo a otros mercados, o bien, para consolidar los negocios adquiridos.

Cualquiera de estas estrategias necesita un gran pulmón financiero, o bien, una gran capacidad de crédito, avalada por una cartera de activos que, en los últimos tiempos, ha estado sobrevalorada, debido a la espiral de incrementos de precios que hemos vivido. Los pronósticos apuntan hacia nuevas salidas a bolsa y hacia la concentración de empresas.

Por otro lado, también se nota que nuestras empresas inmobiliarias están apostando por la diversificación en sus negocios, aunque en este apartado lo tienen un poco más difícil, sobre todo las más pequeñas, dedicadas hasta ahora a la promoción de viviendas. Las grandes ya están apostando por introducir entre sus actividades, tanto la promoción, como la actividad patrimonialista, con inmuebles que garanticen unos ingresos recurrentes. Además, las grandes ya apuestan por un mix de productos que van desde promover hoteles, centros comerciales, residencias de la tercera edad, viviendas y oficinas destinadas al alquiler, e incluso, invertir los beneficios en actividades y empresas en compañías ajenas al sector, ejemplos que todos conocemos.

Hasta ahora, la internacionalización de nuestras empresas se ha realizado por medio de dos vías diferentes, dependiendo de la salud y el potencial financiero de partida. Aquellas con fuelle suficiente se han decantado por la compra de empresas consolidadas en el país hacia el que se dirigía su inversión, como forma más rápida para ganar cuota de mercado y posicionamiento. La otra vía de acercamiento ha sido mediante la aplicación de lo que verdaderamente sabían hacer, compra de suelo, promoción y venta de inmuebles.

Todo esto pinta muy bien y, sin duda nuestras empresas ya han demostrado que son capaces de sobrevivir y crecer en mercados en crisis, acordaros de los años 90 y, en mercados donde todo se vende al precio que se quiera, con las consideraciones que se le quieran poner a esta aseveración; pero, si decimos que para todas las operaciones que ahora están asumiendo es necesario una gran fortaleza financiera, o una gran capacidad de crédito, que pasará a partir de ahora, cuando la percepción del riesgo España ha subido de manera apreciable y, lo que empezó como asociado al sector inmobiliario se está extendiendo a otros sectores de nuestra economía, donde los prestamistas están teniendo también problemas para sindicar sus riesgos, como podemos leer en la última aportación de Juan Barba al foro??????
Les va a ser tan fácil a nuestras empresas conseguir la financiación necesaria para llevar a cabo sus proyectos????

La crisis de la vivienda parece que ya es una realidad. Se venden menos casa que hace un año y los tipos de interés siguen con su carrera alcista. Según el Colegio de Registradores, en su informe sobre el primer trimestre de éste año, destaca que las transacciones de vivienda nueva ha descendido un 15,9% y las de vivienda usada un 8,03%

Por otro lado, la caída del boom inmobiliario vendrá a poner orden en el atomizado mundo de las promotoras; según la inmobiliaria RR de Acuña y Asociados, el 75% de las promotoras (Actualmente 60.000) desaparecerán entre 2009 y 2014 al producirse un ajuste de la oferta del mercado residencial. Para este año, la consultora espera una caída de la demanda de un 5% y se generará un exceso de oferta en torno al millón de viviendas.

Según el estudio mencionado anteriormente, con el exceso de oferta, si cayera la renta de las familias y se produjera un inicio de recesión económica, los precios reales podrían caer entre un 1% y un 2% en el horizonte del 2010, aunque en las zonas costeras podrían caer más de un 10%

Estas perspectivas tan alarmistas han sido contestadas desde Aprima diciendo que sólo desaparecerán alrededor de un 40% de las promotoras, aquellas menos profesionales nacidas al amparo del ciclo alcista. La Asociación aplaude la depuración del sector pero dice que las promotoras que desaparecerán son pequeñas y sin, apenas peso en el sector. Por otro lado, Ramón Forcada, director de análisis de Bankinter, descarta con rotundidad un “crack” inmobiliario.

Como vemos, hay opiniones para todos los gustos pero, de lo que no cabe duda es que algo está pasando en el sector y que lo que se ve no es bueno, ya se sabe: “cuando el río suena….”

Particularmente, no creo que tengamos un “crak” inmobiliario, siempre y cuando no se den las circunstancias a las que hacía referencia anteriormente el informe de RR de Acuña pero, de lo que no cabe duda es de que el ajuste va a ser fuerte, que afectará a la marcha general de la economía y que algunos se quedarán por el camino.

El Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), ha arrancado con más expectativas que nunca siendo un fiel reflejo de ello la afluencia de profesionales a las diferentes conferencias y mesas redondas que se celebran, así como de público en general a los diferentes pabellones.

Los temas propuestos son muy variados, unos con gran expectación y otros con menos, pero todos los asistentes con gran ilusión y ganas de clarificar los grandes interrogantes planteados por el sector y su futura evolución; entre otros: la corrupción, la Ley del Suelo, el cambio de ciclo, las fusiones y batacazos de las empresas, las nuevas vías y formas de financiación ante las circulares del Banco de España, la internacionalización, la concentración, etc,…

Este panorama se puede sostener en el futuro???. Parece que no, de hecho, el panorama comienza a variar y la demanda se empieza a estabilizar, aunque ello no represente que vaya a desaparecer. Las previsiones de los analistas y expertos son que la demanda se empiece a estabilizar en unas 500.000 viviendas anuales para el próximo quinquenio y, dadas las circunstancias actuales, parece que tendremos un exceso de capacidad y que las empresas tendrán que “cambiar el pié”.

Entre otras cosas, el sector tendrá que ofrecer productos de mayor calidad, con mejores servicios posventa, diferenciándose y especializándose (especialmente las empresas medianas si quieren subsistir independientemente), las pequeñas pueden dejar de producir, fundamentalmente las que surgieron como consecuencia de la bonanza del ciclo, o bien, tendrán que concentrarse o especializarse en nichos concretos.

Por otro lado, lo lógico es que con estos cambios, aparezcan nuevas necesidades, entre otras, cambia el perfil de algunos directivos, haciéndose patente la necesidad de especialistas en Marketing, en servicios posventa, en desarrollo de negocio, etc,… que ayuden a vender, posicionar el producto, a rentabilizar aquellos que tardan más en venderse, a crear marcas, etc,…

No cabe duda de que estamos ante un cambio de ciclo y que ello supone oportunidades y amenazas que, unos sabrán y podrán aprovechar o soslayar y otros no. Veremos movimientos que nos demostrarán que el sector sigue vivo aunque las empresas tendrán que adaptarse a la nueva situación pero, estoy seguro de que lo harán, no en vano tenemos un gran activo con nuestras empresas y profesionales en este sector, pioneros en Europa y en el mundo habiendo demostrado que saben asumir riesgos y salir victoriosos, y que ya están dando muestras de adaptación a las nuevas circunstancias, diversificando, concentrándose e internacionalizándose. Aquellos que no sean capaces de moverse rápido y de asumir las nuevas reglas del juego, serán los que, a la postre, nos dejarán.

Desde una perspectiva histórica el desplome de precios suele tener un alto componente local, generalmente al afectar a zonas en fuerte regresión, donde se detecta un decrecimiento constante de la actividad general. Son zonas cuyas expectativas de desarrollo son escasas, que pierden población, al estar basadas en estructuras obsoletas y un entorno macroeconómico poco atractivo para la inversión futura. Un efecto que a nivel internacional no es tan fácilmente contagiable, pese a la correlación existente en el mercado internacional de la inversión, cada vez más globalizado. Burbujas con fuertes caídas de precios (hasta el 50%), se han experimentado, por ejemplo, en el mercado de Alemania del Este tras la reunificación. Aquello fue una exageración de las expectativas existentes (especulación), previsiones erróneas en la demografía, aderezada con elevadísimas subvenciones y exenciones fiscales. El derrumbe japonés de los 90, en consonancia con la fuerte crisis asociada al hundimiento de un peculiar modelo del bienestar, nos da idea de la dimensión que puede tomar una ruptura violenta. Se llegó a una etapa de brutal deflación, donde, durante años, cualquier medida de política económica se antojaba incapaz de confrontar tal situación.

La situación coyuntural y el escenario macroeconómico nos darán la última respuesta al desenlace final relativo al precio del activo inmobiliario. Y si el motor básico de la economía mundial, EEUU, entrase en una crisis de alta dimensión, tal efecto tendría casi seguro una enorme influncia en el resto de países. Una fuerte caída de precios a nivel global es difícil que se produzca en ausencia de un grave deterioro de la actividad económica, fenómeno que suele ir asociado normalmente a un declive zonal, motivado por aquellas cuestiones que podríamos denominar de carácter propio y estructural. Aunque los mercados de activos llevan más de cuatro años creciendo de forma continuada y en algun momento llegará la correción. No nos libraremos de ello. El maestro Kostolany lo explicó sucintamente, “comprar activos en situaciones de pánico y vender en momentos de euforia”. A buen entendedor…..

¿Cree el lector que un hipotético estallido de la burbuja en EEUU tendría consecuencias inmediatas en el resto del mundo? ¿Cómo cree que van a evolucionar los tipos en caso de que el PIB americano se enfríe cada trimestre que pasa? Y si la FED baja los tipos rápidamente para contrarrestar esta caída ¿puede formarse una burbuja todavía mayor a medio plazo?

Y en España, si estallase la burbuja, ¿sería de carácter puramente local?

Un vistazo a determinados índices de la economía mundial nos ofrece una visión idílica de la entrada en el 2007. En términos de PIB se crece globalmente en torno al 5%, las tasas de inflación resultan aparentemente moderadas, países emergentes muy significativos mantienen un alto crecimiento, han corregido enormemente sus desequilibrios macroeconómicos, especialmente en el aspecto relativo a su déficit público o las reservas de divisas. Nunca hubo mayor consenso entre los analistas respecto a las buenas expectativas a principio de año. La demanda a nivel mundial parece estar sostenida por más de un área económica. Los países emergentes crecen notablemente y retroalimentan a los desarrollados. Los beneficios empresariales ascienden con respecto al trimestre anterior y las tasas de desempleo descienden. Los inversores han reducido las primas de riesgo a un mínimo histórico, es decir, nunca hubo tan poca diferencia entre la rentabilidad del bono americano y el brasileño. ¿Demasiado bonito para ser realidad, o por lo menos, para que la sostenibilidad de dichas cifras siga teniendo una duración tal, que permita llegar a una década completa de crecimiento continuado?

Tal escenario creciente de la economía mundial, tras la crisis experimentada en el año 2001, empieza a presentar notables incertidumbres. Porque los riesgos, amenazas y factores de diversa índole, existen. Una subida continuada del petróleo, un agravamiento de la situación geopolítica en oriente medio (incluso cualquiera de los distintos conflictos existentes a nivel regional), una abrupta caída del dólar, un aumento del proteccionismo en el comercio mundial o un estallido de la incierta situación en China, todavía inmersa en un muy largo periodo de alto crecimiento, pero sustentado en frágiles pilares, que podrían agrietarse bruscamente. Y las previsibles dificultades financieras de las masivas operaciones apalancadas a nivel mundial de los “Hedge Fonds” y los “Private Equity”. Factores todos ellos no desdeñables, cuya aparición provocaría enormes turbulencias en los mercados de inversión a nivel mundial.

La otra cara de la moneda de las buenas expectativas a nivel global nos lo ofrece lo acontecido recientemente en EEUU. Las malas perspectivas que parece arrojar su mercado inmobiliario pueden dejar huella. La subida del precio de los inmuebles a comienzos del milenio ha sido el referente básico de un consumo creciente, a su vez pilar fundamental de un PIB, que empieza a mostrar síntomas de agotamiento. La caída del mercado inmobiliario provocaría el efecto contrario. Descenso del consumo e inversión, aumento del desempleo, y con ello la morosidad bancaria. Se detiene la concesión de préstamos y la actividad de construcción. La enorme correlación PIB- mercado inmobiliario podría provocar una recesión, como ya ha llegado a anticipar incluso el propio Greenspan. Porque en el mercado de la inversión, el sector inmobiliario a nivel mundial es de vital importancia, si reflexionamos con algunas cifras comparativas. La inversión en inmuebles, incluida la vivienda en propiedad, representa una cifra altísima en comparación con la renta fija o variable. En Alemania, por ejemplo, donde las cuotas de propiedad son bastante bajas (alrededor del 60% de viviendas en alquiler), respecto a países como España, donde la cuota de propiedad alcanza más del 80%, la inversión en activos inmobiliarios se estima en 8 billones de EUR. Una cifra notablemente superior si lo comparamos con los 525 Mrd. en renta variable. Incluso en EEUU, donde la cultura en renta variable es la más alta del mundo, la relación estimada de activo inmobiliario frente al bursátil se cifra aproximadamente en la abrumadora proporción de 4 a 1. Primera idea fundamental: una burbuja bursátil puede ser peligrosa pero una inmobiliaria podría llegar a ser demoledora.

¿Cómo enfoca el lector la posibilidad de que entremos en nuevo ciclo, consecuencia de un enfriamiento de carácter macroeconómico?

¿La burbuja inmobiliaria, es un fenómeno local o el efecto contagio pueder ser inmediato?

Siguiendo estos parámetros, y como respuesta a la preocupación existente sobre el presente y futuro del sector inmobiliario, IE Business School y la consultora de relaciones públicas Gavin Anderson & Company, han desarrollado el Informe “Política y Urbanismo: Transparencia y Legislación en el Sector Inmobiliario”.

El objetivo de este informe es pulsar la percepción de las empresas españolas sobre la situación de la legislación y la transparencia en el sector inmobiliario, así como proponer soluciones y recomendaciones acordes con las mismas.

Para ello, los responsables del estudio han encuestado a primeros ejecutivos -presidentes y consejeros delegados-de empresas del IBEX y del Mercado Continuo, Promotoras y Constructoras Inmobiliarias, Despachos de Abogados y Periodistas que cubren la información de este sector, que ha marcado el ritmo de la economía española en los últimos años. Su participación ha venido respaldada por la confidencialidad y el anonimato de sus respuestas.

La encuesta consta de 8 preguntas de respuesta simple o evaluación, en las que los participantes han valorado aspectos relacionados con el sector (inmobiliario y construcción, legislación, oportunidades de negocio e inversión, perspectivas y tendencias, información mediática, etc.), y han aportado recomendaciones para mejorar su situación.

1.- ¿Cree que existe la percepción del sector inmobiliario como uno de los más corruptos de la economía española?
2.- ¿Considera que esta corrupción pueda generar un bloqueo o colapso en el sector en los próximos años?
3.- ¿Cree que existe voluntad política por acabar con este problema?
4.- ¿Cree que la creación del Ministerio de Vivienda ha sido efectiva para mejorar la gestión de este mercado?
5.- Valore del 1 al 5 (siendo el 1 el mínimo y el 5 el máximo) la actuación de las autoridades públicas en la gestión y control del mercado inmobiliario:
a) Valoración de la actuación de los Ayuntamientos en la gestión y control del mercado inmobiliario
b) Valoración de la actuación de la Comunidad Autónoma en la gestión y control del mercado inmobiliario
c) Valoración de la actuación del Ministerio de la Vivienda en la gestión y control del mercado inmobiliario
6.- ¿Será la nueva Directiva contra el Blanqueo de Capitales una solución efectiva a la corrupción urbanística?
7.- ¿Considera que la futura Ley del Suelo resolverá la actual crisis del sector inmobiliario?
8.- ¿Cree que el motivo de que la nueva Ley de Capital Riesgo no permita invertir en bienes inmuebles es porque la liquidez de este mercado ya es excesiva?
9.- ¿Cuál sería, a su juicio, la mejor medida para acabar con la corrupción inmobiliaria?

CONCLUSIONES CUANTITATIVAS

1. El 75% del total de la muestra considera que sí existe la percepción del sector inmobiliario como uno de los más corruptos de la economía española.

2. El 75% del total considera que la corrupción no puede generar un bloqueo o colapso en el sector en los próximos años.

3. El 68% del total de los encuestados no percibe voluntad política para acabar con la corrupción en el sector inmobiliario.

4. En cuanto a corrupción urbanística el sector de los Abogados es el que considera en una mayor medida que existe una altísima percepción del sector como uno de los más corruptos de la economía española, que puede llegar a generar un bloqueo o colapso en el sector en los próximos años y que no existe voluntad política para acabar con este problema. Por otro lado, el sector Ibex se sitúa con opiniones totalmente contrarias en estos tres temas. Destaca el contraste de opiniones de los dos sectores en este tema.

CONCLUSIONES CUALITATIVAS

1. Cuanto más cercanía existe a los problemas del sector, mayor es la percepción de corrupción en el sector inmobiliario. El sector de los Abogados percibe al sector inmobiliario como un sector corrupto.

2. La mayoría de los perfiles empresariales encuestados cree que esto no va a suponer un bloqueo porque la propia inercia del mercado superará la problemática jurídica. En el polo opuesto se sitúan los Abogados que, motivados por la dinámica de su trabajo, sí ven un posible colapso en el mercado inmobiliario.

3. En general no se percibe una voluntad política para solucionar este problema.

4. Existe un altísimo consenso entre los diferentes sectores (87%) en cuanto a que la creación del Ministerio de la Vivienda no ha sido efectiva para mejorar la gestión del mercado inmobiliario. Asimismo la valoración de su actuación en la gestión y control del mercado público es bastante baja, ya que el 83,2% de población encuestada califica su actuación como mala y muy mala.

5. Existe prácticamente unanimidad en la valoración negativa de la actuación de las autoridades públicas en la gestión y control del mercado inmobiliario.
a) Los grupos más próximos a la problemática del día a día del sector valoran más negativamente la labor de los Ayuntamientos. (Por este orden de cercanía:
- Abogados
- Prensa
- Promotoras
- Empresas del Mercado continuo
- Empresas del Ibex)
b) Las Comunidades Autónomas, que no llegan a tener una implicación directa en la problemática diaria del urbanismo y están más alejadas de ésta porque su competencia así lo establece, son las que tienen una valoración más equilibrada.
c) Casi la totalidad de los encuestados valora negativamente la actuación del Ministerio de la Vivienda en la gestión del mercado inmobiliario.

6. Una amplia mayoría de los encuestados considera que la nueva Directiva contra el Blanqueo de Capitales no será una solución efectiva a la corrupción urbanística, destacándose la opinión negativa de los promotores, auténticos conocedores del sector.

7. Existe prácticamente unanimidad por parte de todos los sectores encuestados al considerar que la futura Ley del Suelo no resolverá la actual crisis del sector inmobiliario.

8. Los encuestados no creen que la Ley de Capital Riesgo no permite invertir en bienes inmuebles por la excesiva liquidez del mercado. Hay dos sectores por encima de la media que creen que sí, éstos son el sector de los Abogados y el Ibex, que son los más cercanos a los mercados financieros.

9. Tanto los grupos de respuesta como los perfiles en torno a la mejor medida para acabar con la corrupción inmobiliaria presentan niveles equilibrados. No parece existir una percepción de solución clara a la problemática del sector en materia de corrupción.

10. En general el sector de la Prensa está bastante en la media de casi todos los valores estudiados.

RECOMENDACIONES

• El sector necesita transparencia en sus procedimientos administrativos y en sus estructuras de gestión empresarial.

• Debería transmitirse adecuadamente el compromiso político para acabar con la corrupción urbanística.

• Las Comunidades Autónomas deberían asumir todas las competencias asignadas en la Constitución, ya que son las que mejor valoradas salen en la encuesta.

• Sería necesario un consenso en la redacción de una nueva Ley del Suelo en la cual se delimitaran las competencias tanto de Ayuntamientos, Comunidades Autónomas y agentes implicados. El origen conceptual de la Ley del Suelo es preconstitucional (año 1956), y entonces no existían las Comunidades Autónomas. La ordenación territorial a nivel autonómico a través de planes regionales debe ser la referencia del nuevo marco legislativo. De los resultados de la presente encuesta se desprende que sería interesante establecer un observatorio que implemente medidas de control y vigile su cumplimiento.

Se debería legislar en materia de transparencia inmobiliaria. El ejemplo de los Real Estate Investment Trust (REIT´s) aprobados recientemente en el Reino Unido, Francia, Alemania e Italia deberían servir de referencia.