« May 2007 | Main | July 2007 »

José Narváez Pérez de Guzmán

La media de los tipos hipotecarios de interés variable en la zona euro para adquisición de vivienda subió en abril hasta el 4,83% respecto al 4,78% registrado en marzo, informó ayer el Banco Central Europeo (BCE) en un comunicado. El Euribor, principal indicador de las hipotecas, se situó ayer a las puertas del 4,50%

La crisis de la vivienda parece que ya es una realidad. Se venden menos casa que hace un año y los tipos de interés siguen con su carrera alcista. Según el Colegio de Registradores, en su informe sobre el primer trimestre de éste año, destaca que las transacciones de vivienda nueva ha descendido un 15,9% y las de vivienda usada un 8,03%

Por otro lado, la caída del boom inmobiliario vendrá a poner orden en el atomizado mundo de las promotoras; según la inmobiliaria RR de Acuña y Asociados, el 75% de las promotoras (Actualmente 60.000) desaparecerán entre 2009 y 2014 al producirse un ajuste de la oferta del mercado residencial. Para este año, la consultora espera una caída de la demanda de un 5% y se generará un exceso de oferta en torno al millón de viviendas.

Continue reading 'ES YA UNA REALIDAD LA CRISIS DE LA VIVIENDA?????'

José Narváez Pérez de Guzmán

Todo parece indicar que estamos ante un cambio de ciclo en el sector inmobiliario, sin que ello suponga el derrumbe del sector.

El Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), ha arrancado con más expectativas que nunca siendo un fiel reflejo de ello la afluencia de profesionales a las diferentes conferencias y mesas redondas que se celebran, así como de público en general a los diferentes pabellones.

Los temas propuestos son muy variados, unos con gran expectación y otros con menos, pero todos los asistentes con gran ilusión y ganas de clarificar los grandes interrogantes planteados por el sector y su futura evolución; entre otros: la corrupción, la Ley del Suelo, el cambio de ciclo, las fusiones y batacazos de las empresas, las nuevas vías y formas de financiación ante las circulares del Banco de España, la internacionalización, la concentración, etc,…

Continue reading 'ESTAMOS ANTE UN CAMBIO DE CICLO EN EL SECTOR INMOBILIARIO???'

Rafael Moneo Abreu

La interacción de ambos factores, burbujas en el mercado de activos, aumento de los riesgos expuestos y enfriamiento económico nos vaticina lo que puede ser la entrada en un nuevo ciclo de desarrollo. En momentos de incertidumbre económica, cuando la demanda de inmuebles se ralentiza, lo normal es que aparezca una corrección de precios, quizá una estabilización. Lo más importante y extremadamente difícil: calibrar la intensidad y el punto inicial de tales periodos. Mientras los tipos de interés no suban vertiginosamente y no se produzca un fuerte deterioro de la actividad económica, traducido a su vez en aumento considerable del desempleo, el mercado inmobiliario, especialmente la vivienda, tenderá a no sufrir caídas de cierta magnitud en su valoración. Es fundamental, por tanto, evitar fuertes oscilaciones en la política monetaria. Indicios tales que no se han producido en la economía americana de forma virulenta, que en el año 2007 sigue manteniendo moderadas tasas de crecimiento económico.

Desde una perspectiva histórica el desplome de precios suele tener un alto componente local, generalmente al afectar a zonas en fuerte regresión, donde se detecta un decrecimiento constante de la actividad general. Son zonas cuyas expectativas de desarrollo son escasas, que pierden población, al estar basadas en estructuras obsoletas y un entorno macroeconómico poco atractivo para la inversión futura. Un efecto que a nivel internacional no es tan fácilmente contagiable, pese a la correlación existente en el mercado internacional de la inversión, cada vez más globalizado. Burbujas con fuertes caídas de precios (hasta el 50%), se han experimentado, por ejemplo, en el mercado de Alemania del Este tras la reunificación. Aquello fue una exageración de las expectativas existentes (especulación), previsiones erróneas en la demografía, aderezada con elevadísimas subvenciones y exenciones fiscales. El derrumbe japonés de los 90, en consonancia con la fuerte crisis asociada al hundimiento de un peculiar modelo del bienestar, nos da idea de la dimensión que puede tomar una ruptura violenta. Se llegó a una etapa de brutal deflación, donde, durante años, cualquier medida de política económica se antojaba incapaz de confrontar tal situación.

La situación coyuntural y el escenario macroeconómico nos darán la última respuesta al desenlace final relativo al precio del activo inmobiliario. Y si el motor básico de la economía mundial, EEUU, entrase en una crisis de alta dimensión, tal efecto tendría casi seguro una enorme influncia en el resto de países. Una fuerte caída de precios a nivel global es difícil que se produzca en ausencia de un grave deterioro de la actividad económica, fenómeno que suele ir asociado normalmente a un declive zonal, motivado por aquellas cuestiones que podríamos denominar de carácter propio y estructural. Aunque los mercados de activos llevan más de cuatro años creciendo de forma continuada y en algun momento llegará la correción. No nos libraremos de ello. El maestro Kostolany lo explicó sucintamente, “comprar activos en situaciones de pánico y vender en momentos de euforia”. A buen entendedor…..

¿Cree el lector que un hipotético estallido de la burbuja en EEUU tendría consecuencias inmediatas en el resto del mundo? ¿Cómo cree que van a evolucionar los tipos en caso de que el PIB americano se enfríe cada trimestre que pasa? Y si la FED baja los tipos rápidamente para contrarrestar esta caída ¿puede formarse una burbuja todavía mayor a medio plazo?

Y en España, si estallase la burbuja, ¿sería de carácter puramente local?