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Rafael Moneo Abreu

Magnitudes que pueden dar una idea acerca de la sobre valoración en el mercado de la vivienda pueden ser varias. Fijémonos en dos de ellas, como la renta ofrecida por un activo, o la evolución de las subidas de salarios en comparación con la del precio de los inmuebles.

Como indicador prematuro se podría utilizar la existencia de desviaciones de precio en relación al valor fundamental (factor de comparación típico puede ser la rentabilidad obtenida en relación al precio de compra). Hasta ahora la rentabilidad de compra de vivienda en España ha estado fundamentalmente basada en la plusvalía futura, es decir la ganancia en función de una posible inflación de precios. Mientras las inversiones alternativas por exceso de capital sigan teniendo también bajadas constantes de rentabilidad, lo que ha ocurrido en entornos de exceso de liquidez como el actual, todo se mantiene, pero cuando los mercados de inversión empiecen a tener turbulencias, tipos continuados al alza, cambios de ciclo económico, es evidente que los parámetros de tales compras pueden cambiar de forma sustancial……

Porque cuantas viviendas vacías pueden existir en España como resultado de aplicar tales criterios de gestión??

Y el tema salarial. Para la compra de vivienda en los estratos representados por las clases medias hace falta un entorno de estabilidad macroeconómica. La subida de valor de la misma se justifica si lo hacen los salarios reales. O si va a seguir existiendo un aumento de población continuada que mantenga una demanda creciente. Y además, acompañada de unas condiciones de financiación favorable que así lo permitan. Y además tipos de interés bajos. Examinemos si tales condiciones son sostenibles a lo largo de más de un ciclo económico. Han subido en España los salarios reales en los últimos años al mismo ritmo que la vivienda???

Va seguir la población creciendo en la misma proporción? Las condiciones de financiación, van a seguir siendo igualmente favorables, especialmente si el endeudamiento de las familias sube? O si el paro aumenta como consecuencia de la previsible desaceleración de ese sector aparentemente imparable de los últimos años, la construcción

Interrogantes o riesgos cada vez más difíciles de ocultar. El debate sobre que pasará a medio plazo queda abierto.

Rafael Moneo Abreu

La inversión inmobiliaria a nivel internacional alcanza una importancia cada vez mayor dentro de la imparable globalización de los mercados financieros. Su principal aportación viene dada al aprovechar las oportunidades existentes que brindan los ciclos inmobiliarios de las distintas áreas geográficas del mundo. Con tal estrategia se diversifican las carteras de los inversores institucionales, hasta ahora demasiado concentradas en los mercados occidentales, cada vez más maduros y con menores posibilidades de revalorización. Vuelco importantísimo ha sido además el creciente interés de los “Private Equity” por el sector inmobiliario, que han impulsado enormemente las cifras y precios de inversión así como los nuevos mercados en los que se han involucrado.

No olvidemos que la globalización del sector inmobiliario, mucho más ligada al entorno local, es menor que la de otros mercados de inversión. Mientras que una caída generalizada de una bolsa de referencia arrastra generalmente a todas sus subordinadas, observamos la distinta temporalidad del ciclo inmobiliario incluso en las economías occidentales. La fuerte subida del precio de los inmuebles en países como EEUU, Inglaterra o España contrasta con los estancamientos sufridos en Japón y Alemania.

La actividad más “globalizable” es sin duda la inversión. Los gestores, fundamentalmente en las formas indirectas (fondos abiertos, REITS), tienen un comportamiento cada vez más global, con criterios de rentabilidad y gestión prácticamente estandarizados en todos los países, especialmente en inmuebles de oficinas o centros comerciales. Se utilizan nuevas técnicas (portfolio management) orientadas a la obtención de una rentabilidad a largo plazo y una gestión activa del inmueble. La promoción se antoja mucho más complicada al estar vinculada a la materia prima suelo, que requiere un conocimiento local profundo, tanto en su fase de adquisición como en la compleja normativa que presenta su desarrollo. Indispensable en ambos casos es el establecimiento de alianzas estratégicas con socios locales que equilibren la importante componente local del negocio inmobiliario y contribuyan a una ponderada asunción de riesgos.

En realidad uno de los objetivos básicos de la inversión internacional es la capacidad de descubrir nuevos mercados. Los ganadores de este proceso serán aquellos que sean capaces de detectar antes que sus competidores zonas futuras con mejores condiciones de crecimiento y expansión. Factor esencial en tal proceso de estudio será un análisis profundo de las condiciones estructurales de cada área de inversión, criterio preponderante a la consideración de los ciclos económicos a medio plazo. Como parámetros más importantes destacamos el factor demográfico, una adecuada diversificación de los distintos sectores económicos y el establecimiento de políticas flexibles que hagan atractiva la inversión en la zona.

Las carteras de los grandes inversores institucionales se harán cada vez más internacionales y las posibilidades de inversión en Europa del Este, China, sudeste asiático, e incluso América Latina se incrementarán significativamente. Un proceso que ya ha comenzado y que se no se detendrá en un futuro. Se estima que en pocos años, aproximadamente el 80% de los habitantes del mundo vivirá en las grandes ciudades. A la cabeza del crecimiento futuro, según diversos estudios, se encuentran ciudades como Dubai, Guangzhou (China), Las Vegas, Bombay o Estambul. Aunque todavía la inversión en países emergentes presenta demasiados riesgos (no apta el pequeño inversor), y solamente es recomendable para los gestores más profesionalizados. Las perspectivas futuras de la inversión internacional son enormes, y el aumento de rentabilidad que pueda suponer tener una parte de la cartera situada en tales aglomeraciones urbanas contribuirá a compensar la madurez de rentas en el mundo occidental. Premisa fundamental es la seguridad jurídica del inversor en los mercados de destino, así como un riguroso y exhaustivo conocimiento de los mismos y del producto que se pretende desarrollar.

José Narváez Pérez de Guzmán

Tendrá lugar el próximo día 1 de marzo

Objetivo
El sector de la rehabilitación va ganando un innegable protagonismo dentro del inmobiliario, tanto por su impacto empresarial y económico, como por su complejidad y la variedad de actores protagonistas en él.
Por este motivo, el Instituto de Empresa junto con Restaura, organiza este I Foro RESTAURA de la Rehabilitación Inmobiliaria, en el que sus agentes principales analizarán este modelo de negocio con identidad propia con un impacto creciente en el sector inmobiliario, que trasciende de la vertiente empresarial, dado su enorme impacto social y urbanístico.

Estructurado entorno a ponencias y mesas redondas, destacados directivos y representantes de la Administración Pública, junto con arquitectos y profesores del Instituto de Empresa, el Foro analizará en profundidad la cadena de valor de la rehabilitación atendiendo a cuestiones clave como estas:
• Cuáles son los elementos esenciales de la negociación de la adquisición de edificios para rehabilitación
• La rehabilitación como alternativa de inversión
• Cuáles son las singularidades jurídico-fiscales de las operaciones de rehabilitación y como impactan en el planteamiento del negocio?, ¿Cuáles son sus normativas aplicables?
• La vertiente social de la rehabilitación y su impacto en la dinamización de las ciudades y la reconfiguración de modelos urbanos
• La internacionalización como nueva vías de crecimiento. El mapa europeo de las actividades de rehabilitación.
• El papel de las Aministraciones Públicas como eje conductor de la recuperación de las ciudades y la iniciativa privada como motor de la misma.

Para más información:

Delfín Fernandez Martin

Con fecha 29 de marzo de 2006 entró en vigor el Real Decreto 314/06, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación (CTE) en el que se establecen las exigencias que deben cumplirse en los edificios, en relación con los requisitos básicos relativos a la seguridad y la habitabilidad.

Esta norma, que supone el desarrollo reglamentario de la Ley 38/99, de Ordenación de la Edificación, deroga la vigente normativa técnica en esta materia (entre otros, el RD 1650/77 de 10 de junio), creándose así un marco normativo homologado al existente ya en el resto de los países de nuestro entorno.

El CTE armoniza nuestra legislación nacional con las disposiciones vigentes en esta materia en la Unión Europea, principalmente la Directiva 89/106/CEE del Consejo, de 21 de Diciembre, sobre productos de la construcción, y la Directiva 2002/91/CEE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de Diciembre, relativa a la eficiencia energética de los edificios.

Es característica esencial de esta norma el hecho de que todos los agentes intervinientes en el proceso de edificación son responsables de su aplicación, lo cual lleva aparejado que el promotor, como uno de tales agentes, ha de asumir el coste de implantación de las nuevas infraestructuras, exigidas por la aplicación del CTE, en todas las obras de nueva construcción cuya licencia se solicite a partir de su entrada en vigor.

El CTE establece una exhaustiva regulación de las exigencias básicas en materia de seguridad, salubridad, protección frente al ruido y ahorro de energía. Especialmente destacable es el aspecto relativo a a este ahorro de energía, dado que se dispone que una parte de las necesidades energéticas térmicas de los edificios deberá cubrirse mediante la incorporación a los mismos de sistemas de utilización de energía solar.

Fuentes del sector estiman que el coste de implantación de estas infraestructuras pueden incrementar los presupuestos de obra de las promociones entre un 1 y un 2 %, lo cual, en el actual contexto de desaceleración del precio de la vivienda, puede afectar sensiblemente al margen de beneficio de los promotores y, de forma muy especial, de los dedicados a la vivienda protegida, muy sensible a cualquier incremento de costes, en donde los márgenes son, de por sí, muy estrechos.

En definitiva, la aprobación del CTE ha de calificarse como muy positiva, en general, para el sector de la promoción inmobiliaria, especialmente en el ámbito residencial, al aumentar los niveles de seguridad y habitabilidad de los edificios y fomentar el ahorro energético, si bien para el promotor va a ver incrementadas sus obligaciones, ya va a llevar aparejado un incremento de los costes, con una previsible incidencia negativa en su margen de beneficios, en un escenario de difícil repercusión de dicho incremento al precio del producto final.

Delfín Fernandez Martin
Ernst & Young Abogados
Departamento Inmobiliario y Urbanístico.

José Narváez Pérez de Guzmán

Europa del Este y Central parecen ser los lugares idóneos para invertir, una vez que, tanto España, como el resto de la antigua CEE parecen haber tocado techo.

Tanto particulares, como empresas, han puesto el ojo en aquellos parajes (ya llevamos algún tiempo viendo estos movimientos) y, así, llevamos tiempo explorando países y lugares en los que invertir, con una continua afluencia de dinero saliendo de sus fronteras naturales, no sólo desde la Europa del Oeste, sino también, desde otros muchos lugares del globo, aunque no cabe duda que la Europa Comunitaria tiene ciertas ventajas debido a contar con una moneda común que facilita las operaciones.

Ya hubo un tiempo, en el siglo XIX, en los que unos cuantos aventureros se internaban en estos mercados diversificando sus inversiones, así podemos ver edificios, en diferentes capitales de la antigua Europa Comunista, antigua propiedad de compañías de seguros o financieras con sus centrales en la Europa Occidental . Años después, la inseguridad jurídica, política o económica de aquellos países, impidieron la inversión extranjera.
Hoy en día, aquella aventura pertenece al pasado y la calidad de los productos, las prácticas inversoras y el propio mercado, están casi a la par que los del resto del continente (especialmente en Europa Central) y, ello hace muy atractiva la inversión en términos de rentabilidad esperada, entre otras cosas, debido a que Europa Central está creciendo a ratios mayores que el resto de Europa, ya no existen riesgos políticos, hay necesidad de infraestructuras y de espacios modernos y los precios están todavía a distancia de los de Europa del Oeste. ¿Seguirá la atracción .......?

José Narváez Pérez de Guzmán
Director de Desarrollo Corporativo
Instituto de Empresa