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November 17, 2008
Una vez más, durante los días 26 y 26 de noviembre, se celebrará el VII Foro Inmobiliario del Instituto de Empresa, estando patrocinado este año por Aguirre&Newman
El título, como no podía ser de otra forma en los tiempos que corren, será el de "NUEVAS FÓRMULAS DE FINANCIACIÓN INMOBILIARIA" . Servirá como foro de debate a los principales actores del mercado inmobiliario para, a través de distintas ponencias, analizar y discutir las nuevas fórmulas de financiación inmobiliaria, la situación y tendencias del mercado inmobiliario
En la situación actual del mercado, siempre es conveniente estar al día sobre pasado, presente y futuro del sector y sobre las nuevas necesidades financiaras de las empresas, así como, sobre las nuevas fórmulas de financiación que, sin duda van surgiendo.
Alguna de las cuestiones que se analizarán serán:
• Situación y perspectivas del sector inmobiliario en España. Cambios estructurales necesarios para reactivar el mercado.
• Presentación del Estudio del sector realizado por IE Business School y Aguirre Newman: Diagnóstico y proyecciones por segmentos.
• El impacto del nuevo entorno económico-financiero en el sector inmobiliario.
• Mercado terciario: Expectativas y previsiones.
• Mercado residencial: Cómo afrontar esta nueva fase del ciclo.
• Cambios estructurales necesarios para la reactivación del mercado: Identificación de oportunidades, presentación de propuestas y análisis de barreras a superar. Una visión pública y una visión privada.
• La financiación inmobiliaria: Cómo hacer frente a las barreras y escenarios actuales.
• Nuevas fórmulas de financiación: A grandes problemas, imaginación al poder.
- ¿Qué tipo de operaciones se siguen financiando?
- Alternativas de financiación a corto, medio y largo plazo.
- Refinanciación de activos en renta.
• La re-estructuración del crédito.
- Evaluación de alternativas y desarrollo del plan de viabilidad.
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July 15, 2008
Martinsa Fadesa acaba de protagonizar la mayor suspensión de pagos de la historia empresarial española. Como fórmula para garantizar la futura viabilidad de la empresa se presenta hoy concurso voluntario de acreedores.
La empresa debe 5.200 millones de euros y, de ellos, 4.000 millones corresponden a un sindicato de 45 bancos acreedores.
Como casi siempre en estos casos, tanto en España, como en el resto del mundo, la duda surge en torno a si el Estado debe salir en ayuda de empresas de esta dimensión (por las repercusiones colaterales, sobre clientes, acreedores, accionistas, el mercado en general, etc,..., que un concurso de acreedores de emprersa de este tamaño tiene), o por el contrario, el Estado no debe intervenir.
La propia Administración de USA, al acudir en ayuda de Bearn Stearns, sentó un peligroso precedente para el sistema financiero y para la imagen de EEUU como cuna del liberalismo económico. Este precedente no ha tardado en verse replicado con Fannie MAe y Freddie Mac y, ¿vendrán mas...???
No cabe duda de que asimir los errores y problemas de empresas privadas con dinero público no hace más que incrementar la carga soportada por todos los ciudadanos y, probablemente, hay otras inversiones más rentables, en términos de ayuda a la economía nacional, que la mera ayuda a una empresa privada
En teoría, los activos de Martinsa Fadesa valen alrededor de 11,000 millones de euros, frente a la deuda de 5.200 millones de euros, entonces, ¿que otras fuerzas actúan forzando el concurso de acreedores??. Hasta que punto son también culpables los 45 bancos que concedieron créditos cuando la situación ya no parecía tan clara entonces???
Como bien señalaba a finales del año pasado Carlos Vela, ya ex-consejero delegado de la empresa, el modelo de la empresa era impecable y decía "En todos los años de mi vida profesional, nunca he visto un negocio como este....". Lo que parece que no tuvo en cuenta es que era un modelo impecable para ciclos expansivos de la economía y del negocio inmobiliario pero, ya hemos visto que no lo era cuando la economía se da la vuelta y entramos en un parón como el actual.
A finales del año pasado no se podía ya haber previsto esto????? Cuando menos, por los signos que ya se vislumbraban, parece una falta de visión, de responsabilidad y de medida del riesgo
Parece que todavía no hemos visto el fondo, quien será el próximo en caer??
June 06, 2008
Cinco interrogantes y una reflexión sobre la situación actual.
En los momentos de incertidumbre, como el actual, es fundamental reflexionar sobre los principios fundamentales y conceptos que soportan la actividad inmobiliaria. Hemos vivido unos años tan frenéticos que el día a día nos ha hecho perder perspectiva y visión a medio plazo, a la vez que recuerdo de dónde venimos. En este sentido planteo cinco interrogantes y una reflexión sobre la situación actual.
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March 17, 2008
El primer balance de inversión del mercado alemán durante el año 2007 no puede ser más gratificante. Cifra record de inversión, situada en el entorno de 100 Miliardos de EUR. La cuestión será analizar la sostenibilidad de tales cifras de inversión en el año 2008. Es evidente que un aumento no se va a producir en el contexto actual, y por ello tarea fundamental será investigar los posibles escenarios de ralentización, distinguiendo por tanto una bajada moderada o un descenso brusco de las cifras futuras de inversión.
Alemania parece consolidarse como la favorita de un mercado de inversión, en el cual la restricción en el mercado del crédito es cada vez más notable. Así se desprende, por ejemplo, de un primer análisis de la consultora Ernst & Young Real Estate GmbH, considerada como un barómetro de inversión, que ha realizado una encuesta entre 100 inversores clásicos, donde se encuentran fondos de inversión abiertos, cajas de pensiones, empresas inmobiliarias, y otros gestores interesados del sector. El 70% de los mismos considera Alemania como un destino todavía atractivo para la inversión, e incluso el 90% de los encuestados lo define como mucho más interesante que el resto de plazas en Europa.
No obstante, tal juicio de valor lo es simplemente a efectos de comparación. Por que el contexto a nivel mundial en el sector inmobiliario ha empeorado considerablemente. En EEUU ha estallado la crisis inmobiliaria, se detectan considerables descensos en el precio de los inmuebles, lo que ha arrastrado consigo a numerosas entidades financieras. La caída del PIB americano, el notable empeoramiento de las expectativas macroeconómicas, así como los descensos mencionados, han provocado impagos en numerosos préstamos hipotecarios y la interrupción de las titulaciones, instrumento que permitía a los bancos la venta de derechos de crédito, descargando asimismo tal riesgo de sus balances. Tal situación ha provocado un fuerte endurecimiento de las condiciones de acceso al mercado de crédito. Por ello, los bancos tienden solamente a realizar préstamos en caso de existir un aumento notable de las garantías exigidas. Se presta, pero sólo a aquello que aporten las precauciones pertinentes, y que normalmente no suelen ser los que más lo necesitan.
Se acabaron las alegrías de años precedentes. Y por ello, el enorme descenso constatado de las tradicionales inversiones de alto grado de apalancamiento, realizadas especialmente por los Private Equity, que revolucionaron al alza los precios. La entrada de inversores de perfil más conservador, aquellos que posean una fuerte estructura de capital propio, serán los nuevos actores en este mercado. Podrán competir en precios y obtener rentabilidades muy aceptables, hasta ahora bastante difíciles, por la fortísima competencia de dichos Private Equity, cuyo altísimo grado de endeudamiento les permitía ofrecer precios mucho más altos.
En tal contexto se está produciendo ya una subida clara de las rentabilidades iniciales, estimadas en valores cercanos al 5% en zonas prime para inmuebles terciarios de primera clase y de 100 puntos básicos en las zonas medias. Y suben también las rentas de alquiler, como estima el estudio más reciente de DEGI Resarch, uno de los gestores de activos inmobiliarios más importares de Europa. Razones que confieren al mercado alemán una premisa de mayor estabilidad. De ahí que pueda presentar parámetros de valoración mucho más ajustados y realistas, al haber existido una oferta mucho más restringida de producto inmobiliario. Recordemos que en Alemania se han construido, por ejemplo, una tercera parte de las viviendas que en España. Y las rentas máximas de alquiler en las zonas prime de las ciudades alemanas más demandadas, se debaten en una banda máxima con valores medios de las mismas entre 20 y 25 EUR/m2/mes. Magnitudes irrisorias si se compara con las de otras ciudades europeas. Un escenario de rentas a la baja que ya comenzó a principios de la década pasada.
Porque no olvidemos el desarrollo histórico de precios de los últimos años, clave para entender y detectar los procesos de sobrevaloración ocurridos en los mercados internacionales. Frente al estancamiento de precios en Alemania, las subidas repentinas experimentadas por países como Gran Bretaña, Francia, Irlanda y España. Las posibles burbujas y excesos que se han cometido en estos países distan enormemente de la paralización por la que discurrió el mercado alemán, que ya superó su particular “vía crucis”, traducido en la brutal crisis inmobiliaria acaecida en el transcurso de los años noventa.
En el año 2008 se espera evidentemente un ajuste en el mercado alemán de la inversión. Estimaciones recientes (DEGI) estiman una bajada de las transacciones, que podría oscilar entre el 10 % y el 25% del volumen cifrado en el año 2007. Tal descenso se encuadraría en el marco de un lógico aumento de rentabilidades, con poca probabilidad de fuertes caídas de precios, y desligado de una extrapolación cuantitativa de los excesos que se hayan podido cometer en otros países del entorno. Una cierta seguridad, si se escogen los emplazamientos adecuados. No obstante será el cuadro general macroeconómico y el desenlace final de la crisis de liquidez bancaria lo que marque las pautas fundamentales del comportamiento de los mercados.
Rafael Moneo Abreu.
Blog Real Estate, 17 Marzo 2008
January 01, 2008
Como ya se refirió en el artículo anterior (Acciones de empresas inmobiliarias: introducción y principios básicos), las actividades de una empresa inmobiliaria pueden ser de distinta naturaleza, siendo la actividad patrimonialista, si bien la más característica, no la única posible. Para ello estableceremos una clasificación más específica y realista de dichas empresas, en función de la actividad fundamental asociada a las mismas:
• Inmobiliarias cuya núcleo principal de actividad reside en las actividades de tenencia y administración de un cartera de inmuebles, y cuyos ingresos fundamentales provienen de las rentas de alquiler y/o aquellos derivados de los cambios patrimoniales en la constitución de la cartera (posibles plusvalías en compraventas que alteren su composición). Este tipo de empresas se engloba desde el punto de vista inversor dentro de las conocidas formas indirectas de inversión inmobiliaria, compitiendo directamente como alternativa con las estructuras tipo REITs y aquellos fondos inmobiliarios, tanto abiertos como cerrados, que tengan actividad preponderantemente tenedora de inmuebles (en general, la mayoría de ellos).
• Inmobiliarias de tipo “combinado”, es decir aquellas que realizan tareas de gestión patrimonial junto con actividades de promoción y desarrollo de suelo en algún eslabón o en toda la cadena de valor asociada (desde la compra en estado rústico hasta la comercialización final de una promoción). En este segmento se encuentran la mayoría de empresas inmobiliarias españolas, especialmente aquellas que tienen un alto volumen de actividad o se han diversificado en líneas de negocio. Es evidente que el riesgo de exposición a situaciones de carácter cíclico de cada una de ellas es proporcional al porcentaje de actividad promotora. En este apartado se incluirían aquellas empresas puramente promotoras, y como ejemplo adicional, la multitud de pequeñas sociedades que se dedican a ejercer una única actividad.
• Un tercer tipo, podría quedar definido por empresas diversificadas, cuya actividad inmobiliaria es un pilar importante de la misma, no siendo la única, existiendo asimismo participaciones activas y/o pasivas en otros sectores. Los sectores más compatibles con la actividad inmobiliaria podrían ser la construcción o la gestión de infraestructuras. Ejemplo de tal difusión de actividades es la alemana Hochtief, constructora originaria, pero con una importante división de promociones, Facility Management y gestión integral de proyectos (PPP). En este apartado también podríamos incluir determinados conglomerados españoles en su política de diversificación sectorial, como Sacyr Vallehermoso.
Para obtener un criterio de valoración de referencia nos referiremos en primer lugar a las empresas puramente patrimonialistas, cuyo valor objetivo tenga una referencia directa con el valor de mercado de los activos que la componen. Por ello el parámetro más común de valoración en el conocido como Net Asset Value (NAV), que se calcula de la siguiente manera:
Valor de mercado del los activos inmobiliarios en cartera + valor de otros activos en cartera -- totalidad de los pasivos exigibles
Otra forma de cálculo, obtenida directamente de la presentación en el pasivo del balance es:
Fondos propios + Plusvalías latentes
La ventaja de tal parámetro es la de comprobar si tal empresa inmobiliaria cotiza con descuento o con prima respecto al valor de sus activos. La desviación sobre tal valor permitirá evaluar determinados aspectos como la calidad y eficiencia de gestión, criterios de apreciación por parte del mercado de la estrategia seguida o el potencial de revalorización de los activos existentes.
Es importante destacar cómo efectuar la valoración en caso de estar inmersa la sociedad a valorar en otros campos de actividad, distintos de la pura tenencia patrimonial. A este apartado, así como a la interpretación más exhaustiva del parámetro NAV nos dedicaremos en siguientes artículos.
¿Por qué puede estar una empresa inmobiliaria cotizando por debajo del valor neto de sus activos? ¿Es lógico que tal situación ocurra de forma sistemática?
Rafael Moneo Abreu.
Blog Real Estate, 2 Enero 2008
December 19, 2007
La caída de las ventas, de los precios y, la dificultad de acceso a créditos (tanto para los promotores, como para, en muchos casos, los particulares), entre otras posibles causas, está provocando un frenazo brusco en la actividad inmobiliaria y, ello lleva consigo la perspectiva de destrucción de medio millón de empleos en nuestra economía, con lo que ello supone y de lo que nos pueden contar más los economistas, aunque a mi me parece muy serio, incluso aunque algunos se empeñen en decir que la economía va bien y, lo que es peor, que seguirá bien en el corto y medio plazo.
Así pues, el ajuste suave previsto por algunas empresas del sector y por el Gobierno, parece que no será tan suave. El volumen de venta de pisos se ha reducido un 70% con respecto al año pasado y, las grandes inmobiliarias, representadas por el G-14, constatan que la venta de pisos cayó en más de un 30% desde agosto, lo que supone más que duplicar el descenso ocurrido durante la primera mitad del año.
Según el Secretario General del G-14, Pedro Pérez, esta caída viene propiciada por un proceso de ajuste de oferta y demanda en el que los promotores han dejado de comenzar obras, ante la dificultad que encuentran para vender las que ya tienen en el mercado. En éste contexto, añade Pérez, lo normal es que se destruyan alrededor de 250.000 empleos durante los próximos dos años por efecto del la paralización de las nuevas promociones.
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October 21, 2007
En Alemania el análisis de situación es radicalmente distinto al que podamos realizar en España. La hecatombe inmobiliaria, puramente autóctona, ya apareció en el transcurso de los noventa. La profunda crisis sufrida por Alemania, de carácter incluso existencial en su modelo de funcionamiento, se encuentra afortunadamente en vías de recuperación. Los factores más destacables, una intensa actividad exportadora, y la introducción de un plan de reformas que han aportado una estabilidad macroeconómica y corregido enormes errores del pasado en la gestión de recursos. Un camino que apunta a un mayor crecimiento futuro, y que redundará en una mayor demanda del producto inmobiliario. Por ello, tal situación ha propiciado la recuperación de tal mercado, con un aumento vertiginoso de la inversión extranjera, especialmente significativa al principio, y paulatinamente cada vez más local, en un proceso continuado desde el año 2004.
La baja oferta es asimismo consecuencia de la estabilidad que ha presentado precio promedio de la vivienda en Alemania en los últimos diez años, mientras que en otros países los incrementos análogos llegaban incluso a dos cifras porcentuales por año. Y en la realidad actual el mercado alemán de la vivienda atraviesa una clara tendencia de subida de rentas. Si tal proceso de consolidación continuase, ante fuertes subidas de la demanda, se producirán sobrecalentamientos de precios en el mercado de la construcción de nueva planta. Porque no olvidemos el funcionamiento peculiar del mecanismo de oferta y demanda en este sector: la rigidez de la oferta es consecuencia del lento proceso asociado a la producción en el mercado de la vivienda nueva. Por ello, la oferta siempre tiende a actuar con importantes retrasos frente a la nueva demanda existente.
El interés de este análisis radica en la posibilidad de detectar cambios de tendencia. Y por ello, una oferta tan baja en un contexto de recuperación macro es un claro objeto de especulación sobre cuál será el desarrollo futuro de precios en el mercado alemán de la vivienda. Parece lógico pensar que un incremento de la demanda podría provocar enormes tensiones en la subida del precio de los inmuebles. Tal consideración es válida a nivel macroeconómico, ya que determinadas limitaciones en la legislación, como una ley de arrendamientos totalmente obsoleta, o la restricción temporal de las subvenciones a la compra de vivienda nueva, ejercen un fuerte contrapeso a la inversión en vivienda nueva. Por ello no es tan fácil que se traduzca de inmediato el proceso de recuperación de rentas en compras futuras. Y añadir las enormes diferencias interregionales que van surgiendo, como consecuencia de las distintas expectativas demográficas en las diferentes zonas del país.
Porque a nivel ya puramente anecdótico, señalar que la construcción de nueva planta en Alemania se encuentra en un mínimo histórico, incluso desde la segunda guerra mundial. En el año 2006 se construyeron únicamente 250.000 viviendas, cifra claramente inferior a las necesidades de mercado. Para el 2007 se espera incluso un descenso de tal cifra, lo que para muchos expertos del sector da lugar a retomar la idea de la necesidad de implementar masivos cambios en la legislación y en la política de subvenciones, con el simple objetivo de atender las futuras necesidades de demanda. La combinación resultante entre oferta en mínimos y aumento de rentas puede ser un cóctel explosivo para el inversor. Como decía Toynbee, esta nación siempre ha respondido a los retos históricos. ¿Será la vivienda, concebida ésta como una de sus vertientes macroeconómicas, una excepción? En próximos capítulos analizaremos con más detalle los aspectos más favorables y más limitativos de este mercado de enorme interés.
Rafael Moneo Abreu.
Blog Real Estate, 21 Octubre 2007
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